第591話　〝負動産〟時代

　相続税路線価の全国平均が4年連続で上昇しています。これは1992年以降で初めてのことで、1990年初頭のバブル期の水準を超え、なお上昇を続けています。一方、都市部を中心に再開発などの建設ラッシュが続く状況でエコノミストからは「既に住宅供給の需給バランスが崩れている」といった指摘があります。人口減少や高齢化社会に突入していく中で、放置したまま朽ち果てた空き家や買い手のつかないマンションなど、売っても二束三文で、行き場をなくした〝負動産〟が増えることが懸念されています。

　日銀によりますと、金融機関による新規の不動産融資額（2016年）は、統計が確認できる1977年以降で最高の12.3兆円に達しました。バブル期の最高額が89年の10.4兆円ですので２兆円も多いことになります。

　これに対し、不動産投資が過熱する一方で、行き場のなくした〝負動産〟が、すでに日本全国に広まりつつあります。総務省が今年４月にまとめた「住宅・土地統計調査」によりますと、全国にある空き家は８４６万戸に上り、この５年間で２６万戸上昇しております。すでに住宅総数は総世帯数を超え、住宅総数に占める空き家の率は１３．６％で、実に８戸に１戸は空き家である計算になります。野村総研はこれが３３年には３０％になると推計しています。

　冒頭で地価が上昇し続けていることに触れましたが、これは三大都市圏や各地の中核的な政令指定都市に限った話です。都道府県別では27県が下落し、都市部との二極化傾向は続いています。地方都市では地価の下落と人口減少が絡み合い、売却を希望する不動産が増えていますが、買い手が見つからない現象が起きています。

　人口減少によって地域のインフラは劣化し、産業も衰退してデペロッパーも再開発に消極的になるという悪循環が起こります。こうして不動産価格は輪をかけて下がっていくという負のスパイラルが広がっていきますと、相続にも大きな影響を受けます。相続税評価額より売値の方が低くなり、土地の価格に見合わない税負担が必要になるケースもありえるからです。

　人口減少と空き家の増加にさらに追い打ちをかけるのが、戦後の第一次ベビーブームが起きた時期に生まれた「団塊の世代」が高齢化に直面するという問題です。団塊の世代が2028年には80歳前後になり、その子供世代となる団塊ジュニアは50歳前後になります。内閣府の「高齢社会白書」によりますと、団塊の世代の持ち家率は86.2％と非常に高くなっています。今後数百万世帯の規模で子が親の資産を引き継ぐことになります。これは大変なことです。団塊世代の実家の相続とともに、団塊ジュニア世代の実家の相続が同時並行的に発生するという「大量相続時代」を迎えることになるからです。

　ここに問題が生じます。家を既に持った相続人が、実家の家を相続した場合、賃貸物件にするか売却するかしか方法は残されていません。しかし、借り手は減少する一方で買い手を見つけだすにも相手がいません。結局、空き家として放置されることになります。これは言うまでもなく、固定資産税という制度に問題があるからです。建物を更地にして土地の再利用をしようとすると税額が6倍になるからです。たとえ廃屋であろうと、家屋が建っている敷地には、「住宅用地」とみなされて、敷地200㎡以下の課税標準額は更地の1/６となります。

　しかし赤字だからといって、不動産を放置しますと、相続税に加えて毎年の固定資産税や維持費も重くのしかかってきます。不動産には必ず資産価値があるという時代は、終わりを迎えつつあるといえそうです。