第89話　土地評価の時価問題　(2)

社長個人が自分の会社に土地を譲渡するといったことはよく行われます。  

このような関係者間での土地の売買の場合に問題となってくるのが、時価の金額です。 

例えば、時価の金額の2分の1未満で個人から法人へ譲渡した場合には、みなし譲渡の規定が適用となり、時価の金額で譲渡したものとみなされて、譲渡所得税が課せられてしまいます。また、譲り受けた法人側も、時価と譲渡価額との差額は受贈益と認識されます。

  では、この時価はどのように算定されるのでしょうか。

  所得税法及び法人税法では、土地の売買についての時価については「その時における価額」としか記されていません。何とも厄介です。

  一方で、相続税や贈与税の計算の際に使用される財産評価基本通達というものがあります。ここでは、路線価方式や固定資産税評価額を用いた倍率などの土地の評価方法が記され

ています。  

では、これらの方法で計算された金額を売買時の時価としても良いのでしょうか？答えはNOです。

財産評価基本通達における時価は、相続税や贈与税の税金を計算する際に用いることが出来る評価額です。税金計算上の時価の金額ですので、一定の緩和が敷かれているのです。

 つまり土地売買の時価として財産評価基本通達は使えないのです。 

本来、恣意的要素が入り込まない第三者間との売買であれば、時価の問題は生じません。なんせ経済的取引として当事者間での合意の価額が時価となるわけですから。

しかし、仮に第88話で話したように国との売買で明らかに第三者でもわかるような土地

の安価な価格設定がなされた場合には、刑法198条の贈賄罪にあたる行為があったか疑われるのが当然です。

 　そういえば、森友学園理事長夫妻と自民党の鴻池元防災担当相が3年前に面会した際に、理事長夫妻が鴻池氏に具体的な金額は分かりませんが、「これでお願いします」と言いながら「商品券」を渡そうとしたというニュースを観ました。

　これって賄賂申込罪にあたる行為ですよね。

　賄賂申込罪は、賄賂供与罪や約束罪とは異なり、一方の行為だけで成立する犯罪なのです。つまり、相手方が依頼を承諾したかどうかは、申込行為の犯罪性には関係がないのです。相手が「賄賂」を突き返したとしても、申込罪は成立します。

話を戻します。

一方で、関係者間では、恣意的な価額、つまり通常よりも低い価額での売買が成立しがちです。結果、租税回避が行われることも可能となってしまうわけです。

 　ですから、恣意的ではない時価の金額が重要となります。言い換えれば客観的にみても合理的な価額であれば問題はないわけです。

具体的には、以下の方法が考えられます。

①近隣における売買実例

　近隣において、土地売買の実例がある場合には、その売買価額を参考にして時価を算定することには十分な客観性があると思われます。

②不動産鑑定士による鑑定評価額

　不動産鑑定士は、土地鑑定の専門家です。場所や使い勝手など様々な面から鑑定をし、売買実例も考慮すしますから、こちらも客観性の面からは問題ないでしょう。

③公示価格などの公的評価額

　土地については、毎年、国や市区町村から様々な公的評価額が公表されます。

　これらの金額も客観性という点では問題ないでしょう。ただし、これらの金額は、本当の時価そのものの金額よりも金額が小さくなっていますので、少なくとも実勢価格100%に割り返した金額を用いるべきでしょう。

【参考】

　　　　・公示価格・・・国土交通省が公表。1月1日時点。実勢価格の約90%

　　　　・固定資産税評価額・・・各市区町村が公表。1月1日時点。公示価格の約70%

　　　　・路線価・・・国税庁が公表。1月1日時点。公示価格の約80％

　　　　・基準地価・・・都道府県が公表。7月1日時点。実勢価格の約90%

以上のような方法によって求められた金額は、客観的な金額＝時価として認められると思われます。

冒頭で述べたように、時価ではない金額での売買の場合、税務上のリスクを伴います。

税務当局に対して、売買金額が適正であることが立証出来るようにしておくことが必要と考えます。