第167話　コインパーキング　(１)

　最近、ポストに三井のリパークさんからのチラシが度々入っています。余っている土地がある方を紹介したら、成約時に、月額賃貸料1ヶ月分と商品券7万円分とクオカード5万円分が頂けるそうで…。 アパートやマンションを建てるには土地が小さい中途半端な遊休地をお持ちの方にとっては、コインパーキングは、魅力ある節税商品なのかもしれません。

　土地は更地のまま所有しているよりも、建物が建っていた方が、固定資産税が安くなります。それでは、駐車場として使用した場合には固定資産税はどうなるのでしょうか？

　使っていない土地を駐車場にした場合では、固定資産税の額が変わることはありません。基本的には更地と同様に評価されます。そのため、気を付けたいのが空き家を取り壊してコインパーキングにする場合です。使っていない家を壊して駐車場にすると住宅用地ではなくなり、固定資産税の軽減措置が受けられなくなります。そのために固定資産税の額が跳ね上がってしまいます。

実際に計算をしてみましょう。面積が200平方メートル、固定資産税評価額が5,000万円の土地を持っており、固定資産税の税率が1.4％とします。そこに家屋が建っている場合、固定資産税は「5,000万円×1／6×1.4%」となり年額で116,666円、月額に直すと約9,700円。

これが更地の場合、軽減措置が無くなるので固定資産税計算式は「5,000万円×1.4%」となり年額700,000円、月額にて約58,000円となります。

　この差は大きいですよね。

本格的に使っていない土地をコインパーキングにして収益を上げようと思ったら、支払うべき固定資産税分をカバーしつつ収支がプラスになるようにしなくてはいけません。

例えば駐車料金の相場が1台15,000円で10台稼働させることができれば、月額150,000円が入ります。固定資産税が先ほどの計算式により算出した月額約58,000円としましょう。すると（収入）150,000円－（経費）58,000円＝（収益）92,000円となります。

実際には固定資産税のほかに地域によっては都市計画税がプラスされるので手取りはもっと低くなりますが、固定資産税を払うだけであれば十分な額です。

ただし、土地の評価額がいくらなのか、その土地で何台分の駐車スペースがつくれるのか、都市計画税は必要なのかなど、実際の収益にはさまざまな要因が絡んできます。

コインパーキングへの転換に踏み切る場合、支払い義務が発生する固定資産税分をしっかりカバーしてくれるかどうか、算出・計画立案をしてくれるコインパーキング会社を見つけることが、成功の第一条件だといえそうです。

　次回は、コインパーキングの相続時の土地評価について考えてみましょう。