第805話　不動産共有名義の注意点

　マイホームや投資不動産について、夫婦の共有名義で購入することは珍しくありません。これは税制面からみますと、非常に節税効果が高い購入方法です。

　例えば不動産投資で、持っている物件が事業的規模であるならば、2人分の青色申告特別控除が使えます。またご夫婦でマイホームを借入金で購入されて共有名義にしますと、それぞれの収入に対して「住宅ローン控除」の適用を受けることができます。その他にもマイホームを売却されたときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除を受けられる特例もあります。

　しかしこのメリットは、あくまで夫婦仲が良い場合に限ります。仲が悪くなり、もし離婚なんてことになりますと、共有名義で不動産を保有している状態は非常に面倒な展開を生みます。

　例えば共有名義で、2つのアパートなどの収益物件を所有する夫婦が離婚したとします。２つの物件はそれぞれ持分も、ローン債務も、不動産所得も半分ずつだったので離婚調停では次のように取り決めることにしました。

　ローン残債の返済が完了した後、物件１を夫が、物件2を妻がそれ単独で取得します。夫婦間での持分の移転方法は、その持分を交換する交換契約を締結します。ローンの返済が完了するまでの間に発生する将来の賃料債権その他の収益の内、自分の持分割合にかかる部分をお互いに分与します。

　一見、現状に則したシンプルな分割方法に見えますが、実際には、もし夫がローン完済前に物件を売りたいと言い出した時には、売却による譲渡所得が折半となり、申告は夫婦それぞれに必要となります。そこで物件1の賃料債権その他の収益は夫が全て得ているのだから売却代金も全て夫が受け取ることにすると、売却代金の半額が妻からの贈与になってしまい、夫に贈与が課されてしまいます。

　逆に2つの物件の持分を最後まで半分ずつにすると、売却には相手の承諾が必要になります。不動産を売却するときには、共有名義になっている全員分の署名・捺印が必要になります。また、仮にローン返済前に共有者が亡くなれば、当然共有者の持分は相続の対象となり、当初計画が頓挫します。

物件が居住用物件の場合は話がなお厄介なことになります。不動産を2つに割って住むことはできないので、どちらかが出て行くことになります。どちらか一方が共有持分の分を買えば売らなくて住むのでしょうが、住宅ローンを利用して購入して数年で離婚の場合は悲惨なことになります。現金がないから住宅ローンを利用しているケースがほとんどのため、相手が購入できる可能性が低いわけです。そうなると結果として売却しなければいけなくなります。売却代金は持分の割合で分けることになります。新築から数年しか経ってない物件で、売却理由として離婚は多く見受けられます。

また、離婚した共有者が仕事を辞めて収入が無くなるようなことがあれば、あなたが共有者の分も住宅ローンを払わなくてはいけません。これはあなたから共有者への贈与とみなされ贈与税の対象となることがあります。

夫婦仲の悪化など考えたくもありませんが、共有名義を設定する際には、これらのデメリットを頭に入れておくべきでしょう。