第530話　地主に迫る2022年問題

　2022年に首都圏、関西圏、中京圏の三大都市圏の地価が暴落すると、不動産業界でささやかれています。最大１万haの「生産緑地」が宅地として一斉に売り出され、それによって土地が供給過多となると見られているからです。消費増税や東京オリンピック後の景気後退に伴う地価下落のダメ押しになる可能性があります。

　生産緑地の指定制度は、都市部やその周辺の緑地の保全を目的に1992年にスタートしました。市街化区域にある300㎡以上（2017年以前は500㎡以上）の土地で農業を続けることを前提に指定を受けることで、30年にわたって固定資産税が宅地の200分のⅠ程度に減税されます。このほか、生産緑地を所有している人の死亡後に相続人が引き続き農業を続けるのであれば、相続税の納税が猶予されます。

　ただ、税優遇を受けられる反面、死亡や健康上の理由で農業を続けられない状態にならない限り、農作物の生産以外の用途で土地を使うことはできず、売却も禁じられています。制限期間は30年と長期にわたります。

　生産緑地の指定から10年や20年経ちますと、所有者が高齢になり営農が難しくなります。また、不動産経営に移行した方が収入を得やすい地域もありますが、30年間は農業をしなければなりませんので、大した収益が見込まれなくても農業を続けざるを得ない状況ができています。

　生産緑地は現時点で全国に約1万3千haあり、このうち制度がスタートした1992年に指定を受けた土地は約8割とされています。すなわち2022年に指定から30年を迎える土地は単純計算で約1万haにも及びます。生産緑地の持ち主にとって、今から3年間は資産の有効活用法を真剣に考えるチャンスであることは間違いありません。

　大量の土地が売却物件になれば土地全体の価格は暴落しかねないため、3年後は土地の買取のチャンスが到来することになります。逆に考えると、生産緑地が市場に出回っていない今こそが、周辺の土地の持ち主にとって売却のラストチャンスといえます。

　ただし、生産緑地は指定から30年後に自治体への買取請求という手続きを経たのちに売却できるので、相続税の納税猶予を受けている人は指定解除を受けた時点で納税猶予が打ち切りになることになるので注意が必要となります。