第643話　小口化不動産

　相続税対策は不動産対策につきると言われます。現金であれば額面通りの評価をされますが、不動産であれば相続財産としての評価額を大きく抑えられることがその理由です。

　とはいえ、不動産を買うということは一定のリスクを伴います。金融機関から融資を受けるとなればローン返済や金利上昇がリスクになるし、購入した不動産をどう売却するかの出口戦略も必要となります。さらには所有時の管理、運営が何よりも大変で、融資なしの自己資金で購入できても、多くの物件を持たなければリスクの分散をすることが難しくなります。

　こうした不動産のリスクを軽減しつつ、リターンを確保する手法として、近年になって「不動産小口化商品」が注目されています。不動産小口化商品とは、出資者たちでお金を出し合って不動産を取得し、その運営をプロに行わせ、得られた収益をお金を出し合った皆で分配するというものです。多人数で出資しますので好立地にある不動産など一人では購入できないような物件を運用でき、その一方で出資者一人当たりの出資金額は押さえられるので、その分、複数の不動産に投資してリスクを分散させることもできるのがメリットです。

　不動産小口化商品にはいくつかのタイプがあり、その中でも代表的なものが出資者と運営事業者の間に組合を挟む「匿名組合型」と、出資者が直接運営事業者と契約を結ぶ「任意組合型」があります。特に、相続税対策として考えた時には、共有持分とはいえ出資者が不動産を持つ形になる「任意組合」のほうがメリットが大きくなります。小口化されたとはいえ不動産を持っているということは、現金を不動産に換えたのと同じ税金面でのメリットを受けられるからです。一方の「匿名組合型」では、出資されているのはあくまで現金であり、相続財産としてみたときには100％の額面で評価されます。

　その他にも所有する持分のうち何口かを売却して相続税の納税資金に充てたり、代償分割の原資にしたりすることもできます。

　もちろん不動産投資である以上、思っていた通りの利回りを実現できないケースや、運営事業者が倒産してしまうなどの事態もあり得るでしょう。さらに不動産を投資信託化したJ－REITなどに比べて市場が小さく、いざというときに買い手が見つかりにくいなどの小口化特有のリスクもあります。様々なメリットとデメリットを検討したうえで、活用を考えてみてください。