第474話　売却予定の土地相続

　相続が発生すると、亡くなった人が持っていた資産には相続財産としての評価が付けられます。その価額に応じて、遺産の取得者には相続税が課されますが、その財産の評価ルールは、国税庁の規定した「財産評価基本通達」によることになります。

　評価方法は財産の種類によって異なりますが、たとえば相続財産の中でも金額的に高額になる「土地」でしたなら、原則的に相続税路線価と呼ばれるものに沿って評価されます。相続税路線価は、国土交通省が毎年発表する公示地価などを基に導き出した、いわば相続税の評価専用の査定額です。相場としては公示地価の8割程度といわれ、その公示地価も実売価格よりも低くなる傾向にあるので、土地につけられる相続財産の評価額は、実際の売却時価よりも相当低くなるものと思われます。

　しかし原則には例外がつきものです。土地の評価についても、相続人の税負担を大きく増加させかねない例外規定が設けられています。相続が発生した時点で、土地の売却が既に決まっている場合には、土地の評価額を相続税路線価ではなく、契約上の売却金額に従って評価するというものです。この場合には、土地というよりは、土地の売却価額請求権を相続するものとみられるからです。つまり、売却契約を結んだ段階で相続が発生しますと、同じ土地であるにもかかわらず、税負担だけが跳ね上がるという結果となってしまいます。

　この評価方法を巡っては昨年、東京小金井市の元市議の遺産を巡る税務処理が国税局に否認されるというケースが発生しています。約3千㎡の土地について売買契約が結ばれていましたが、その2日前に契約が解消され、その結果、実売価格であれば22億円で評価されるところ、相続税路線価に基づく9億円まで評価を下げて申告しました。国税局は「死後の契約解消を生前と偽り、税逃れを行った」として重加算税を認定し、約8億円の追徴課税を決定しました。

　土地の値段は短い間にも変動し、買主がいつ現れるか分からないため、売り時と判断した時に売るのが鉄則といえましょう。そのため、いつ発生するか分からない相続を理由に売却を控えるのは、よい判断とは言えないかもしれません。しかし契約が成立してから実際の金銭の授受が行われるまでの間に、もし相続が発生した場合には思わぬ税負担が発生するリスクがあることは気を付けなければなりません。