第667話　5棟10室基準

　　不動産の貸付規模が、税務上の「業務」か「事業的規模」によって、税金面でのお得さは大きく変わってきます。

　例えば不動産所得は家賃収入から必要経費を差し引いて計算しますが、事業的規模と認められますと青色申告の対象者は一定の要件を満たすことで６５万円の青色申告特別控除を適用できます。さらに家族を従業員として給料を支払い、その全額を必要経費とすることができ、未回収分の家賃を貸倒損失として必要経費に計上することもできます。加えて火災や地震によって不動産が損害を受けた時に、事業的規模であれば被害の全額をその年の必要経費に計上することができ、引ききれない分を翌年以後3年間にわたって繰り越すこともできます。

　では事業的規模と認められるには何が必要かというと

• 戸建て住宅を5棟以上貸している
• マンション・アパートを10室以上貸している

という2つの条件のうち、いずれかに当てはまった時に「事業的規模」と判定すると

いう形式基準があります。これが「5等10室基準」と言われるもので、どちらかの基準を満たすと、不動産経営を事業として行っているとみなされます。

　さらに「5棟10室基準」では、マンションやアパートの2室を戸建て住宅1棟に換算するというルールもあり、例えば戸建て3棟とアパート4室を経営していると、4室が戸建て2棟に換算され、合わせて5棟を貸していると見なされ、事業的規模と判断されることになります。

　同様の換算ルールは月極駐車場にもあり、駐車スペース5台分をマンション・アパートの1室分に換算します。つまり貸駐車場50台分貸し付けていれば10室分に換算され、事業的規模と判断されます。

　ただしこのルールはあくまでも形式的な基準であり、絶対的なものではありません。例えば、貸しているのは1棟であっても、その1棟が著しく大きく広いものであったのなら事業的規模とみなされる場合もありますし、逆に形式的な基準を満たしていても認められない場合もあります。あくまでも実質基準で判断されることは覚えておかなければなりません。

　なお複数人が共有する建物を貸し付けている場合では、各自の持分ごとに部屋数を判断するのではなく、建物全体の部屋数で事業的規模を判断します。部屋数が10室あれば、自分の持分がそのうち1室であっても事業的規模と認められます。