第1148話　コインパーキング経営

　先日、我が家のポストに、駐車場経営による土地活用を勧める「三井のリパーク」なるチラシが入っていました。我が家を空き家と勘違いしているの？と思いつつ、今日はコインパーキング経営について記載してみたいと思います。

　アパートやマンション経営に比べて、初期投資の少ない不動産活用術として定着しているのがコインパーキング事業です。建物を設置する必要がない場合であれば、建築確認申請は不要。賃貸物件を建てるのは地積が小さすぎる狭小地や、三角地、台形地などの不整形地でも開設できるため、車1台分しかないような、余ってしまった土地の活用方法としては最適です。建物を解体・撤去するほどのコストもかからないので、事業がうまくいかなかったときの撤退もアパートやマンション経営に比べて容易だと言えるでしょう。

　コインパーキングの運営形態は大きく分けて「土地賃貸方式」「業務委託方式」「自主運営方式」の３つ。

　土地賃貸方式では、オーナーが運営会社に対して土地を貸し出します。この賃料がオーナーの収益となるので、〝地主業〟とあまり変わりません。設備は運営会社の負担で準備することになります。

　業務委託方式では、地主が設備を購入・設置し、集金・管理・運営などの実務は業者へ委託します。この場合は、運営会社に手数料を支払えば、残りの収入はすべてオーナーのものとなります。

　自主運営方式では、文字通りオーナー自身が設備導入から運営までを手掛けるスタイル。ある程度まとまった初期投資が必要となりますが、土地賃貸方式の地代収入よりはるかに高い収益を上げることも可能で、業務委託方式のように運営会社へ手数料を支払う必要もありません。ハイリスクハイリターンということですね。

　税金的には、空き家を解体して駐車場として活用すると、駐車場には「住宅用地の特例措置」が適用されず、空き家を保有したときに比べて固定資産税が最大６倍になってしまい、駐車場経営を始めて予想外の租税負担が増え、収益を圧迫する大きな要因となることが考えられます。相続税としては、土地に何も施されていないいわゆる「青空駐車場」の場合、小規模宅地等の特例を活用することはできませんが、土地が舗装されているなどしてアスファルト舗装が構築物とみなされることで、特例を利用することができます。またこの場合、アスファルトの駐車場（コンクリートでも可能）は、「貸付事業用宅地等」となるため、評価額は50％減額されます。ただし、この特例を利用できるのは、駐車場の面積が200㎡までとされています。