第1251話　接道義務を満たさない宅地

接道義務を満たしていない宅地は、建築に著しい制限があるため、評価対象地の奥行価格補正や不整形地補正後の価額から、接道部分を2ｍに拡張するために必要な土地部分の価額を「斟酌額」として控除し、評価額を算定します。
建築基準法では、建築物の敷地は原則として、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければならないとしています。この接道義務を満たさない宅地は、建物の新築や建て替えが制限されるため、市場価値が低下します。それを踏まえて財産評価基本通達では「無道路地に準ずる宅地」として評価します。
まず評価対象地と前面宅地を一体として奥行価格補正後の価額を算定して、その後、前面宅地部分の価額を差し引いて評価対象地の価額を求めます。さらに不整形地補正や間口狭小補正等を適用します。
そのうえで、接道義務を満たすために必要な通路拡幅部分について、通路拡幅のための費用相当額（正面路線価に拡幅面積を乗じた金額）を「斟酌額」として控除します。
通達評価と実勢価格に著しい乖離が生じるような極端な狭小間口や大規模地では、不動産鑑定評価を採用するケースがあるなど、判断が難しいので慎重な対応が必要となります。