第732話　　親子間の土地のタダ貸し

法律的には、モノの貸し借りには対価を伴う「賃貸借」と、無償での「使用貸借」の2種類があります。土地でいえば、地代を払って借地権を得て利用するのが賃貸借で、親が持つ土地を無償で借りて、その土地の上に家を建てるケースなどが「使用貸借」に該当します。賃貸借では地主と借主の間に権利金や地代、立退料など様々な金銭のやりとりが発生しますが、子と親の使用貸借には金銭の授受が何も発生しません。

　杓子定規に考えれば、賃貸借であれば契約時に支払うべき権利金を使用貸借では払っていないわけで、子はその分だけ経済的利益を得ているとも考えられます。言い換えれば、借地権という財産を親から贈与されたと見られなくもないですが、使用貸借に贈与税が課されることはありません。使用貸借による契約は、賃貸借における借地権のような強い権利を借り手に与えていないため、贈与があったとはみなされないからです。

　権利金や地代を支払わないにもかかわらず贈与税を課さないのは、あくまでも使用貸借だからです。「たとえ親であっても土地を使わせてもらうのだから、せめて地代くらいは払おう」と親に地代を払ってしまうと、貸し借りそのものが対価を伴う賃貸借とみられ、贈与税が課されることになります。どうしてもタダでは申し訳なく、使用貸借の範囲内に収めたいのなら、土地の固定資産税程度の支払いにしておけば賃貸借とみなされることはありません。

　親子間での使用貸借でもう一つ注意すべきことは、親か子が死亡して相続があった時の土地の評価です。

　まず親が死亡して子が相続するケースでは、使用貸借は借地権のような強い権利がないので、上に建てられている建物の使途にかかわらず、その土地は他者に貸し付けられていない「自用地」として評価します。

　また子が死亡して親が相続するケースでは、親の手元に自分の土地が戻ってくるだけなので、宅地の上に存する権利はゼロとなり、そもそも相続財産に該当しません。相続財産は、上に建つ家屋だけになります。

　もしこれが賃貸借であれば、土地の相続税評価額は、自用地としての評価に借地権割合を乗じたものとなります。土地の使用が「賃貸借」か「使用貸借」かによって相続発生時の課税関係は大きく変わりますので、土地の貸借を検討する際には気を付けてください。