第1010話　ややこしすぎる小規模宅地の土地区分

　相続財産の中で事業や居住のために使われていた宅地は、相続税を減額する「小規模宅地等の特例」を使うことができます。この特例は宅地の利用状況によって最大で税金が8割減額できる制度ですが、適用要件が複雑で、適用の可否については注意が必要です。

　同特例の適用対象となるのは、「事業に使っている宅地」と「住んでいる宅地」のどちらかで、さらに事業用宅地は「特定事業用宅地等」「特定同族会社事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」と3つの種類に分類され、特例の適用にあってはそれぞれ要件が異なります。

　例えば被相続人が営んでいた酒屋を取り壊して、相続税の申告期限までに賃貸アパートに建て替えたときには、全く異なる事業に転業したとみなされ、特定事業用宅地等としては認められません。しかし酒屋をコンビニに変えたのであれば、被相続人の事業の一部を他の事業に転業したに過ぎないため、特定事業用宅地等として認められます。

　また区分所有登記がされている完全分離型二世帯住宅は、分譲マンションと同じ取り扱いとなり、特定居住用宅地等とは認められません。しかし一方、被相続人が老人ホームに入居して居住していた自宅が空き家となったとしても、そこでの居住は継続しているものとして特定居住用宅地等として認められます。ただし空き家となった自宅とは別に住んでいた親族が住み始めたり、他人に賃貸したりした時は、居住が継続しているとはならないので特定居住用宅地としては認められなくなります。

　その他、被相続人が居住していた宅地が海外に所在していた場合であっても、特例の適用要件にはその宅地等の所在については定められていないため適用は可能です。これらのように特例を利用するための判定は非常に困難を伴い、宅地がどの地用区分にあたるかで税額は大きく変わるため、特例適用にあたっては専門家の力も借りて慎重に判断したほうが賢明です。