第1026話　親子間での使用貸借

　モノの貸し借りを法律的に見ますと、対価を伴う『賃貸借』と無償での『使用貸借』の2種類があります。土地でいえば、地代を払って借地権を得て利用するのが賃貸借で、親が持つ土地を無償で借りて、その土地の上に家を建てるケースが『使用貸借』に該当します。賃貸借では地主と借主の間に権利金や地代、立退料など様々な金銭のやり取りが発生しますが、子と親の使用貸借には金銭の授受が何も発生しないことのほうが多くみられます。

　杓子定規に考えれば、賃貸借であれば契約時に支払うべき権利金を使用貸借では支払っていないわけで、子はその分だけ経済的利益を得ているとも考えられます。言い換えれば、借地権という財産を親から贈与されたとみなすこともできますが、使用貸借に贈与税が課されることはありません。使用貸借による契約は、賃貸借による借地権のような強い権利を借り手に与えていないため、贈与があったとはみなさないというのがその理由です。

　ここが面白いところで、権利金や地代を払わないにもかかわらず贈与税が課されないのは、逆に言えば、あくまでも使用貸借だからということでもあります。

　「たとえ親であっても土地を使わせてもらうのだから、せめて地代ぐらいは払おう」と親に地代を払ってしまうと、貸し借りそのものが対価を伴う賃貸借とみられ、権利金相当額に贈与税がかされることになります。義理を通したはずが、いらぬ税負担を増やすだけになってしまうわけです。どうしてもタダでは申しわけなく、使用貸借の範囲内に収めたいのであれば、土地の固定資産税程度の払いにしておけば賃貸借とみなされることはありません。

　親子間の使用貸借でもう一つ気を付けたいのが、親か子が死亡して相続があったときの、その土地の相続税評価です。

　まず親が死亡して子が相続するケースでは、使用貸借は借地権のような強い権利がないので、上に建てられている建物の使途にかかわらず、その土地は他者に貸し付けられていない「自用地」として相続税評価額を算定します。

　次に子が死亡して親が相続するケースだと、親の手元に自分の土地が戻って来るだけなので、宅地の上に存する権利はゼロとなり、相続財産は上に建つ家屋だけになります。

　もしこれが賃貸借であれば、土地の相続税評価額は、自用地としての評価に借地権割合を乗じたものとなります。

　土地の使用が「賃貸借」か「使用貸借」かによって相続発生時の課税関係は大きく変わるので、注意が必要です。