第1035話　路線価評価の矛盾性

自分が住む家を更地に建築した時の資産評価は簡単です。土地と建物の価格を分けて計算し、合計すればよいだけですから。

しかし土地の上に建てるのが他人に貸す目的の収益マンションやアパートであれば、それを建てた瞬間に土地と建物の評価は一体化して、それぞれを分けて価格を考えることができなくなります。もちろん、消費税や所得税の計算上は必要不可欠であるため、土地と建物を分けて計算しますが、実態は土地と建物が一体として機能する以上、例えば「3億円の収益物件」というように総合的な値段で取引されます。

ここでわかるのは、本来は建物から独立しているはずの土地が「収益物件の敷地」になった途端に、土地の路線価どころか土地そのものの価格という概念は、ほぼ消えてしまうことです。

投資家にとって重要なのは土地と建物を合わせた資産全体の利回りです。「3億円の収益物件」を例にすれば、表面4.5％の利回りこそが大事な指標なのであり、「土地がいくらで建物がいくら」という内訳などどうでもいいのです。

あらためて、収益賃貸マンションに路線価という概念を容れる余地などないことを証明します。

同一路線に、A地300㎡には築40年の木造2階建てアパート(1DK20戸)があり、隣地のB地300㎡には新築の鉄骨造4階建てのマンション(1ルーム30戸)が建っているとします。同じ路線にある同じ敷地面積でありながら、Aの家賃収入が月120万円、Bの家賃収入が月270万円と両者の賃料収入には大きな差があります。

仮にAの収益価格が2億8千万円、Bが７億円程度とすると、土地の価格が同じになることは絶対にありえません。面積も地形も同じ土地であっても、その上にある建物によって土地の価格は全く異なるものになってしまいます。だからこそ「収益物件でお勧めの路線価はこれだ」と簡単に論じることはできないのです。

国税庁の通達通りに同じ路線価上にある土地を評価してみます。仮に借地権割合を60％、賃貸割合を100％として計算すると、正面路線価の82％(1-60％×30％×100％)とするのは、ほとんど実態を表していません。

賃貸マンションなどの収益物件は、その上にある建物の個別性を反映させないと、適正な評価ができないということになります。