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相続時から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋(耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含みます。)又は取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除できます。
 また、平成31年度税制改正要望の結果、本特例措置については2019年12月31日までとされていた適用期間が2023年12月31日までに延長されることとなり、特例の対象となる相続した家屋についても、これまで被相続人が相続の開始直前において居住していたことが必要でしたが、老人ホーム等に入居していた場合(一定要件を満たした場合に限ります。)も対象に加わることになっています。この特例は、全国で増え続ける空き家の発生を抑制する為です。この特例の対象となるのは、建物は1981年5月3日以前に建築されたもので、売値が1億円以下、さらに建物が区分所有でないことなどが条件となっています。

相続人がこの特例を受けるためには、売買契約をするまでに2つのことに気を付けなければなりません。まずは被相続人が死亡してから売却するまで、その家を何の用途にも使ってはならないということです。たとえ家賃を取らずに親戚の大学生を下宿させていたとしても、条件を満たさないことになってしまいます。空き家のまま何の用途にも使っていなかったことの証明のためには、被相続人の自宅がある市区町村に「被相続人居住用家屋等確認書」を交付してもらう必要があります。

もう一つは、空き家となっている建物は売り主が解体し、更地として売却することです。買い取り業者は建物が不要であっても、自分で買い取ってから解体する方が安上がりなので、建物が残った状態で売買契約をかわそうとすることが多いのですが、それではこの特例は受けられません。建物を解体した時には滅失登記をして、更地にしたことが分かる写真を撮っておいた方がいいでしょう。なお、家財を処分した費用や建物の解体費は、譲渡費用として譲渡益から差し引くことができます。

もちろん、更地にしてからも売却完了までの間に駐車場として利用したり、ごみ置き場などとして貸したりすれば、特例の要件には該当しなくなります。

 

文責 仙台市で相続税に特化した税理士事務所|栁沼隆 税理士事務所

所長 栁沼  隆

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